Lapálie s podnájemníkem, který bydlí na dekret

Olga Poláková se ptá:

Nedávno jsem se v tisku dočetla o problému tzv. dekretů. Ten samý problém trápí i mne a chtěla bych poradit. Nájemník, který bydlí v mém bytě, se mnou totiž odmítl podepsat novou smlouvu. Prý mu stačí dekret, který získal v roce 1982. Nyní se nájemník odstěhoval a poslal mi doporučený dopis, že se odhlašuje z mého bytu a přenechává ho svému synovi. Je tento postup zákonný? Prosím poraďte mi, co můžu v této věci podniknout. 

                                                               ***

Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, která však musí mít podle ustanovení § 686 občanského zákoníku písemnou formu. To platí pro nájemní smlouvy uzavírané po 1. 1. 1995. Mimo jiné v nájemní smlouvě musí být výslovně uvedeno označení bytu, způsob výpočtu nájemného nebo přímo jeho výše, to proto, aby bylo zřejmé kterého bytu se nájemní vztah týká.

Vznikl-li vztah nájemce k bytu po 1. 1. 1995 a neexistuje-li mezi pronajímatelem a nájemcem bytu písemná nájemní smlouva, pak nájem vůbec nevznikl a nájem je absolutně neplatný. Při soudním řízení by soud k této skutečnosti musel přihlédnout a rozhodnout v neprospěch nájemce. Nájemce v tomto případě nepožívá žádnou ochranu, a pokud by dobrovolně nevyklidil a nepředal byt pronajímateli, mohl by se pronajímatel domoci vyklizení bytu v soudním řízení rozsudkem o vyklizení, které by se stalo i předmětem pozdější nedobrovolné exekuce.  

Pokud by nájem vznikl před 1. 1. 1995, nastala by zvláštní situace, neboť nájem by existoval, ale pokud by neexistovalo písemné vyhotovení smlouvy, bylo by pro obě strany vznikajícího sporu obtížné prokázat rozhodné skutečnosti (specifikace bytu, doba nájmu apod.). Platí to jak pro pronajímatele, tak pro nájemce.

V případě, že by nájemce dobrovolně byt nevyklidil, musel by se pronajímatel obrátit k soudu s žalobou o vyklizení nebo doručit nájemci výpověď s uvedením výpovědního důvodu. V ní by musel v každém případě tvrdit, k jakému bytu existuje či existoval nájemní vztah, na jak dlouho byl nájem sjednán apod. Nelze v takové situaci dost dobře obecně říci, jak by soud rozhodl. Záleží na důkazech, které by jedna nebo druhá strana předložila, i na jejich věrohodnosti.  

Asi nejsprávnější radou je: i když nemusí být úkon podle zákona písemný, raději ho sepište, protože ústní dohoda se co do obsahu prokazuje jen velmi obtížně.

Autor je advokát a specialista na realitní právo
Ilustrační foto: Profimedia

Máte potíže s bydlením a potřebujete radu právníka? Advokát a specialista na realitní právo Mgr. Karel Fischer vám poradí. Dotazy posílejte na karel.fischer@akfischer.cz.