Ceny obytných realit v Německu začaly v posledních dvou letech po dlouhé stagnací růst, což vyvolalo určité obavy ze vzniku realitní cenové bubliny, která vedla ke krizi v USA, Irsku nebo Španělsku. Vytvoření cenové bubliny však podle řady analytiků není příliš pravděpodobné. Růst cen je jen mírný a ceny v Německu jsou stále pod průměrem Evropské unie. Německé banky jsou navíc v půjčování extrémně opatrné a většina Němců stále dává přednost nájemnímu bydlení, uvedla agentura Reuters.
Ceny obytných nemovitostí ve velkých německých městech loni stouply o 5,5 procenta po zvýšení o 2,5 procenta v roce 2010. To je sice hluboko pod dvoucifernými tempy v zemích zasažených v minulých desetiletích bublinou, ale německá Bundesbanka už dala najevo, že bude ceny "velmi pozorně" monitorovat. V Berlíně, Frankfurtu a Düsseldorfu ceny nových bytů loni vyskočily o více než deset procent a část růstu má podle analytiků potenciálně nebezpečný spekulativně investiční charakter.
K růstu cen přispívají zámožní investoři z jiných zemí eurozóny jako Italové nebo Řekové, kteří se chtějí zajistit před krizí doma a nejistotou ohledně setrvání v měnové unii, odrazují je rozkolísané akciové trhy. "Pozorujeme, jak se peníze přesunují z jiných investic do realit," řekl hlavní ekonom DekaBank Ulrich Kater. "Ceny směřují do oblasti, kde už nedávají smysl. Pozorujeme začátek bubliny," domnívá se Steffen Sebastian, který vede Institut realitních financí na univerzitě v Řezně.
Realitní firma Jones Lang Lasalle upozorňuje na to, že hodnota obchodních transakcí na trhu bydlení dosáhla letos pětiletého maxima přes šest miliard eur (151 miliard Kč). Domácí poptávku po nemovitostech v Německu táhne od roku 2010 razantní oživení ekonomiky z globální krize a pokles nezaměstnanosti na minimum od sjednocení Německa před dvěma desetiletími.
Právě počátkem 90. let Německo zažilo svou poslední realitní bublinu, jejíž krach zlikvidoval značnou část německého stavebnictví a přiměl stavební koncerny jako Hochtief k razantnímu omezení obytné výstavby. Tehdejší bublinu však vyvolaly už zrušené daňové úlevy pro povzbuzení investic do východního Německa. Boom byl velmi krátkodechý a ceny realit v dalších dvou desetiletích stagnovaly nebo klesaly.
Obezřetnost Bundesbanky vůči růstu cen realit je pochopitelná, protože právě realitní bublina vyvolala v USA největší finanční krizi od 30. let. I v Německu s jeho podprůměrnou mírou vlastnického bydlení má daleko více lidí peníze investované do nemovitostí než do akcií. Němci také mají od hyperinflace 20. let, která zlikvidovala úspory celé generace, instinktivní hrůzu z rostoucích cen.
Analytici však poukazují na to, že jen 46 procent Němců vlastní nemovitost, v níž bydlí, což je nejnižší míra v celé EU. Němci si byty většinou pronajímají, protože jsou chráněni před zvyšováním nájmů a nuceným vystěhováním.
Realitní bubliny se odehrávají v dobách úvěrových boomů, tomu však brání přísné standardy německých bank. Ty požadují pro hypoteční úvěr složení nejméně 20 procent ceny v hotovosti, což omezuje počet kupujících a celkový objem úvěrů. Německé banky ani na rozdíl od amerických nezakládají sekundární úvěry na měnící se tržní hodnotě koupené nemovitosti, ale na konzervativním odhadu její hodnoty, která se dá získat zpět i při nepříznivé situaci na trhu.
"Banky v Německu naštěstí nijak agresivně nepůjčují. Podmínkou bubliny je zvýšené zadlužování a snadnější dostupnost úvěrů," řekl Kater z DekaBank.
Německou poptávku po bydlení nyní podporuje rozdělování domácností, jejichž počty se tak zvyšují. To však dlouho nevydrží a dlouhodobě to bude naopak poptávku srážet pokles populace. Počet obyvatel v Německu by měl do roku 2025 klesnout na 79 milionů z dnešních 82 milionů a do roku 2050 až na 70 milionů. Eloed Takats z Banky pro mezinárodní platební zúčtování (BIS) předpokládá, že ceny domů v Německu v příštích 40 letech výrazně klesnou.
