Pokuta za zpoždění: soud se zastal klientů developera

Ústavní soud (ÚS) se zastal klientů developerské společnosti v komplikovaném sporu o smluvní pokutu za zpoždění stavby. O pokutě musí znovu rozhodnout Městský soud v Praze. Původně se postavil na stranu developerů. Podstatou sporu je to, zda musí smlouva o smlouvě budoucí obsahovat přesné určení toho, kolik metrů čtverečních společných prostor bude náležet jednotlivým obyvatelům domu. Podle ÚS často nelze takový požadavek splnit, pokud dům ještě nestojí. Na smlouvy proto nelze klást příliš přísné či formalistické požadavky.

Klienti v květnu 2007 uzavřeli se společností Aripuana smlouvu o smlouvě budoucí, která upravovala koupi bytové jednotky v tehdy teprve budovaném domě. Spolu s bytem měli klienti získat také spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu vypočítaný podle podlahových ploch bytů. Přesná metráž ale ve smlouvě stanovena nebyla.

Smlouva zároveň obsahovala pokutu pro případ zpoždění projektu, které kvůli archeologickému průzkumu a dalším okolnostem skutečně nastalo. Klienti proto podali k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 žalobu a domáhali se smluvní pokuty 79 500 korun.

Obvodní soud žalobě vyhověl. Firma se však odvolala a před Městským soudem v Praze nově začala tvrdit, že smlouva o smlouvě budoucí je od počátku neplatná kvůli neurčitosti vymezení společných částí budovy.

Závazek, že se vlastník bytu stane spoluvlastníkem společných částí domu podle poměru podlahové plochy jednotek k celkové ploše, je podle Městského soudu v Praze nedostatečný. Následkem je prý absolutní neplatnost smlouvy včetně ujednání o smluvní pokutě. Ústavní soudci však takový výklad označili za nesprávný. Justice prý musí především respektovat vůli smluvních stran a neposuzovat smlouvy příliš formalisticky.

"Městský soud upřednostnil ryze jazykový výklad, aniž by respektoval úmysl smluvních stran, který byl zcela zjevný," řekl soudce zpravodaj Vojtěch Šimíček. Poukaz na neurčitost smluv mohl být ze strany developera procesní taktikou, naznačil ÚS. Firma totiž s argumentem přišla až v odvolacím řízení, téměř pět let po uzavření smlouvy.

"Městský soud měl zvážit, zda se ze strany žalované (společnosti Aripuana) nejednalo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy, respektive o zneužití práva," uvedl Šimíček.