Získat hypotéku jako osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ) představuje specifické výzvy, které se liší od zaměstnanců. Zatímco třetina živnostníků nevěří, že někdy bude bydlet ve vlastním, pravda je taková, že sjednání hypotéky pro podnikatele je sice náročné, ale rozhodně dosažitelné. Klíčem k úspěchu je pečlivá příprava a znalost toho, co banky od OSVČ očekávají.
Banky vnímají příjmy podnikatelů jako méně stabilní a hůře předvídatelné než zaměstnanecké mzdy. Proto je hypotéka pro podnikatele spojena s přísnějšími podmínkami a důkladnějším prověřováním bonity žadatele. Nicméně s pečlivou přípravou a správnou strategií můžete své šance na úspěch výrazně zvýšit.
Klíčové kroky před žádostí o hypotéku
Na rozdíl od zaměstnanců, kteří dokládají zpravidla 3–6 výpisů z účtu a minimální doba trvání zaměstnaneckého poměru je 3 měsíce, musíte jako podnikatel podnikat již minimálně 6 (u většiny bank ale spíše 12) měsíců a mít alespoň jedno (u některých bank ale 2) daňové přiznání. Je to z toho důvodu, že u podnikatelů banky předpokládají kolísání příjmů a jejich nepravidelnost. Zásadně se také liší posuzování příjmu podle způsobu, jakým daníte, ale k tomu se dostaneme. Mezi zásadní kroky patří kromě ověření délky podnikatelské historie také zajištění dostatečných úspor, čistý záznam v registrech a příprava dokumentů vyžadovaných bankou.
Zajištění dostatečných úspor (min. 10 % z ceny nemovitosti)
Financování celé kupní ceny nemovitosti je v českém bankovním prostoru omezeno regulátorem. V praxi to znamená, že vám banka půjčí maximálně takovou částku, jaká odpovídá procentuální výši hodnoty nemovitosti podle zvoleného typu hypotéky a k tomu slouží ukazatel LTV. LTV neboli loan-to-value vyjadřuje poměr dluhu vůči hodnotě zastavované nemovitosti. Nejčastěji se setkáte s LTV 80 %, ale výjimkou není ani LTV 70 či 90 %. U LTV 90 % však musíte splnit ještě podmínku věku, označovanou bankami jako tzv. mladý klient (v době žádosti o hypotéku nesmíte překročit věk 36 let). Na koupi si tedy vyhraďte dostatečné množství vlastních peněz, popřípadě další nemovitost do zástavy, která může vlastní zdroje nahradit.
Čistý záznam v registrech (registr dlužníků, ČSSZ, finanční úřad)
Samozřejmostí pro zdárné zprocesování hypotéky je také čistý záznam v registrech. Pokud sníte o vlastním bydlení, problém se splácením vás může poslat ke dnu. Kromě toho dokládáte také bezdlužnost vůči finančnímu úřadu a ČSSZ.
Nezbytné dokumenty pro sjednání hypotéky
- Daňová přiznání za poslední 1–2 roky
- Potvrzení o bezdlužnosti (FÚ, ČSSZ)
- Výpisy z osobního i firemního účtu (3–12 měsíců podle konkrétní banky)
Jak banky posuzují příjmy OSVČ
Výše příjmu, který vám banka zohlední se bude mimo jiné odvíjet také od způsobu danění, který uplatňujete. Hypotéka pro podnikatele tak může být pěkný oříšek, nejen kvůli oboru podnikání, ale také kvůli způsobu danění, který je lepší během zdaňovacího období neměnit. V opačném případě může banka příjem odmítnout.
Nejdůležitější je si v tomto případě uvědomit, že posuzování příjmů u OSVČ se v případě sjednání hypotéky liší banka od banky. I proto je tak důležitá spolupráce s hypotečním specialistou, který má možnost porovnat přístupy jednotlivých institucí a zvolit pro vás tu pravou. Jinak by se vám mohlo stát, že vaše domovská banka či banka s nejnižší cenotvorbou nebude vůbec schopná hypotéku schválit. A to je opravdu důležité si uvědomit, protože mezi výpočtem příjmů panují mezi bankami mnohdy až propastné rozdíly.
Výdajový paušál
Pokud uplatňujete danění výdajovým paušálem, bude rozhodovat, jakým přesně. V případě osob vykonávajících duševní činnost s paušálem 40 %, bude snazší dobrat se hypotéky, na rozdíl od osob manuálně pracujících s paušálem 80 %. Nezapomínejte na to, co paušál opravdu vyjadřuje. Osmdesátiprocentní paušál dává bance jasnou zprávu: „Ze všech peněz, které vydělám, dám 80 % na náklady a zbyde mi jenom 20 %.“ A to pro vás nemusí být vůbec dobré, pokud byste zvolili banku, která přihlíží výhradně k řádkům 101 a 102 daňového přiznání.
Výpočet z obratu
Naopak pozitivní zprávou je, že některé banky umějí spočítat příjem podle obratu, to znamená, že nebudou tolik přihlížet k výdajům. Opět to ale není plošné pravidlo a tuto metodu nepoužívají všechny finanční instituce.
Režim paušální daně
Paušální daň je pevná měsíční částka, kterou OSVČ zasílají finančnímu úřadu. Nahrazuje zálohy na sociální a zdravotní pojištění i daňové přiznání. Paušální daň je určena pro OSVČ, které nejsou plátci DPH, a nelze u nich uplatnit daňové slevy.
Paušální daň zahrnuje:
- daň z příjmu,
- zálohy na sociální pojištění,
- zálohy na zdravotní pojištění.
I když daňové přiznání nepodáváte a využíváte režim paušální daně, bude banky i tak zajímat oblast vašeho podnikání, tedy zda pracujete duševně či manuálně. Zároveň mají banky různé požadavky i na dokládání příjmu v paušálním režimu. Obvykle požadují 3–12měsíčních výpisů s příjmy. Pokud si z porovnání hypoték klient zvolí banku, která do příjmů zahrnuje pouze příjem ze tří posledních měsíců, může si výrazně polepšit – pokud samozřejmě v poslední době nezažil propad. Jsou ale také banky, které vyžadují, aby měl příjem charakter „zaměstnání“, tedy aby klientovi chodila podobná výše příjmu měsíčně, s maximálně jedním výpadkem během roku.
Započtení nerozděleného či rozděleného zisku firmy
Další metoda výpočtu příjmu pro sjednání hypotéky je započítání nerozděleného či rozděleného zisku firmy. Ta se však vztahuje pouze na právnické osoby. Dokládají se vždy daňová přiznání za dvě zdaňovací období včetně výkazů firmy (rozvaha, výkaz zisků a ztrát, příloha účetní závěrky).
Provizní výpis (do 70 % hrubých provizí)
Provizní výpis mohou uplatnit jako doložení příjmu u sjednání hypotéky poradci partnerských společností, ale pouze u některých bank. Doložit je potřeba výpisy z běžného účtu za 6–12 měsíců a výsledný příjem se vypočítává z výše vyplacených provizí (tedy z hrubého příjmu).
Nejčastější úskalí
- Krátká doba podnikání.
- Nízký „papírový“ příjem při daňové optimalizaci.
- Nedostatečné úspory a vysoké LTV.
- Záznamy v registrech dlužníků.
- Změna způsobu danění v době podání žádosti.
Tipy pro zvýšení šancí na schválení
- Podejte daňové přiznání s co největším příjmem.
- Neměňte danění těsně před podáním žádosti ani v průběhu roku předcházejícímu sjednání hypotéky.
- Zapojte spolužadatele nebo manžela.
- Zvažte, zda můžete využít i další příjmy (pronájem, DPČ, diety, výsluha, důchod, rodičovský příspěvek, atd…).
- Včas konzultujte s hypotečním poradcem.
- Nechte si provést srovnání hypoték.
Jako každý závažný finanční krok, vyžaduje také sjednání hypotéky pečlivou přípravu. A v případě, že jste OSVČ, to platí dvojnásob. Neponechejte tedy nic náhodě a kontaktujte specializovaného hypotečního poradce nejpozději před podáním daňového přiznání, abyste získali představu, na kolik se svými příjmy dosáhnete.
Jelikož banky posuzují příjmy OSVČ na dlouhém horizontu, vyplatí se vám srovnání hypoték taktéž v předstihu. Pokud by vám totiž příjmy za minulé zdaňovací období nestačily, může se stát, že na poskytnutí hypotéky budete čekat další rok. A to za to nestojí. Proto je sázkou na jistotu spolupráce s hypotečním specialistou, který dobře zná postupy jednotlivých bank a vybere pro vás tu, která má u hypoték pro podnikatele nejlepší podmínky.
