Analýza TÝDNE
Cenová válka na hypotečním trhu. Éra "stoprocentních" končí

Už tak rekordně nízké hypotéky v nejbližších týdnech ještě zlevní. Cenová válka jejich poskytovatelů vyvrcholí v říjnu a listopadu, zákazník na ní může jen vydělat.

V prosinci začne platit zákon, který bankám nastaví přísnější podmínky pro předčasné splacení hypoték mimo termín fixace. Jinými slovy - hypotéky projdou změnami ve prospěch zákazníků, například tak, že je budete moci splatit předčasně. A protože se tím sníží zisky bank, logicky do té doby chtějí prodat co nejvíce hypoték za stávajících podmínek. I proto nyní loví klienty a nabízejí v konkurenčním boji řadu benefitů - snížení úroků, snížení sazeb až na rekordní hranici a novým klientům i několik tisíc korun při čerpání úvěru.

Nově také některé z nich najedou na "prosincový režim" už nyní a nabídnou možnost kdykoli zdarma splatit až 25 procent úvěru jednou ročně mimo termín. Jak toho využít?

Sáhněte si na 1,29 procenta

Již v srpnu snížila jako první sazby Raiffeisenbank, v září se k ní přidala Moneta Money Bank a UniCredit Bank, která nabízí hypotéky s fixací na tři, pět, sedm a deset let s fixní sazbou již od 1,29 procenta. Co ale vypadá jako krásný rekord, může ve výsledku stát stejně jako u konkurence. "Je to sazba po slevách z titulu aktivního využívání běžného účtu a kreditní karty a se sjednáním životního pojištění k úvěru. Aktuálně se sazby bank, na které lze dosáhnout i bez slev nesoucích s sebou obtížné podmínky či vyšší náklady, pohybují zhruba od 1,69 procenta," vysvětluje Aleš Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum.

Hypoteční trh v minulých letech rozhýbaly k výraznému zlevnění největší banky, další vývoj tedy bude záviset zejména na jejich ochotě pokračovat v ostrém konkurenčním boji. K růstu sazeb zatím důvod není, banky mají k dispozici levné zdroje, a pokud by některá sazby výrazně zvýšila, ostatní by si rády převzaly její tržní podíl. Celkový trend bude záviset na aktivitách největších hráčů, vliv menších bank na trh není tak významný.

Komerční banka jako první z velkých poskytovatelů hypoték však nabízí mimořádné splátky 25 procent zbylého úvěru zdarma. K mírnému zlevnění by však přece jen mělo ještě dojít, přestože banky se s jedním procentem dostávají na hranici nákladů. "Sazby hypoték kvůli silnému konkurenčnímu souboji o klienty půjdou ještě o něco níže a banky přijdou v podzimních kampaních s dalšími benefity ve formě odpouštění různých poplatků," myslí si Libor Ostatek, šéf společnosti Golem Finance.

Jak na hypotéku?

Banky v posledních měsících před účinností nového zákona velmi levně nabízejí také dlouhodobé (například desetileté) fixace. Snaží se tak stabilizovat své portfolio, protože výhodnější podmínky mimořádného splácení, které s sebou nový zákon nese, se na stávající majitele hypoték nevztahují. Sáhnou si na ně až při další nejbližší fixaci. Pro některé klienty je to vynikající nabídka, protože si mohou nízké sazby zafixovat na dlouhou dobu.

"Na druhou stranu je však deset let poměrně dlouhá doba, a je proto třeba dobře posuzovat nabídnutou sazbu a případné náklady mimořádného splacení, bude-li třeba," dodává Aleš Rajdl. Zájemcům o hypotéku by poradil, aby se nehnali jen za nejnižší procentní sazbou, ale zohlednili i další věci.

"Hypotéka by především měla vyhovovat potřebám klienta. Pokud například volíte výstavbu, důležitější než pár desetin procenta je, že vám banka, která vede váš běžný účet a zná vás, poskytne peníze rychleji. Každopádně se vyplatí zjistit si nabídky více bank," vysvětluje Rajdl.
Téměř polovina všech poskytnutých hypoték se dnes schvaluje na více než 80 procent hodnoty kupované nemovitosti. I tento trend ale končí. Česká národní banka chce, aby od příštího roku banky výrazně omezily hypotéky nad 80 procent hodnoty. Bojí se totiž přehřátí realitního trhu a problémů se splácením při očekávaném růstu úroků.

Musíte mít našetřeno

"ČNB logicky záleží na tom, aby se finanční instituce, které dozoruje, vyhnuly problémům. Zaměřuje se zejména na to, aby banky byly konzervativnější v poskytované výši úvěru k hodnotě zajištění, přičemž dala jasně najevo, že doporučení regulátora by měly brát vážně," vysvětluje Rajdl.

Nejenže vyšší úroky mohou některým klientům řádně zkomplikovat splácení, ale v krizovém scénáři může dojít i k poklesu cen realit a na uhrazení dluhu bance by v takové nouzové situaci nemusel stačit ani prodej nemovitosti. I na to je potřeba pamatovat při zavázání se k hypotéce.

Stoprocentní hypotéky končí, od října dosáhnete maximálně na 95 procent, od dubna příštího roku už jen 90 procent. Česká národní banka navíc požaduje, aby celkový počet úvěrů nad 80 procenty hodnoty nemovitosti klesl až na 15 procent z celkového objemu hypoték poskytnutých v daném čtvrtletí. V současnosti je to přitom trojnásobek.

Pravděpodobně tedy dojde k situacím, kdy zájemci o hypotéku budou zapsáni na čekací listině, budou se pokoušet dofinancovat úvěr jinde nebo dojde ke kombinaci obojího. Sehnat ale prostředky na zbylých 10 až 20 procent hypotéky, pokud je již nemáte, nebude jen tak.

Jinak řečeno, zlatý čas hypoték v Česku končí. Můžete se pokusit toho ještě využít. Poslední stoprocentní hypotéku dostanete v září, nejlepší sazby na dlouhodobé fixace v říjnu a v listopadu. Pokud to ale nestihnete, nemusíte zoufat. Od prosince a příštího roku si možná trochu připlatíte, ale zase vás lépe ochrání zákon o spotřebitelském úvěru.