Dávat k bytu auto je ale levný trik. Developer tím vlastně dává signál, že postavil špatný projekt na špatném místě, myslí si Marián Krajča, jednatel developerské společnosti Conti Real Čeladná.
Co říkáte na názory různých architektů a odborníků třeba na nízkoenergetické bydlení, že byty v developerských projektech jsou nekřesťansky předražené a ceny neodpovídají realitě?
Vše má svůj krátký a dlouhý horizont. V tom krátkodobém může mít developer za sebou jeden, dva nebo i tři úspěšné projekty v řadě, na kterých vydělá mnoho peněz. Pak se ale může vyskytnout jeden neúspěšný, na kterém developer prodělá vzhledem k běžně používanému pákovému efektu ve formě bankovních úvěrů ještě více. Riziko je v developmentu bohužel velmi vysoké. Z toho důvodu mají většinou developeři nastaveny vyšší marže, které vysoké riziko vyvažují.
ČTĚTE TAKÉ: Developeři lákají na nové byty za akční ceny
Proč někteří developeři zlevňují nové bydlení a jiní s cenami navzdory krizi nepohnuli? Neměli by zlevňovat plošně všichni? Ekonomové přece hlásí pokles poptávky po novém bydlení.
Zásadně nesouhlasím s názorem, že by měli zlevňovat všichni plošně, a to především proto, že ceny by neměly být porovnávány podle jednotlivých developerů, ale podle jednotlivých projektů. U kvalitního projektu v zajímavé lokalitě s dobře zvolenou skladbou bytů a standardy není důvod dávat slevy. Pomiňme situaci, kdy developer ze snahy o uzavření projektu poskytne i u takovéhoto projektu na poslední dva až tři byty slevu. Druhým příkladem je finanční tíseň developera, která může i u kvalitních projektů vést k výprodeji. To jsou ale ojedinělé případy, které musíme zásadně odlišit od snižování cen u projektů, které jsou od svého počátku nesmyslně založeny. Těchto projektů bude hodně a osobně mě mrzí, že se tu míchá dohromady rétorika plošného snižování cen nových bytů ze strany developerů a slevy u špatně založených projektů.
Jak rozeznám úspěšného a poctivého developera od dobrodruha, který svoje volné peníze investoval do výstavby domu a jde tvrdě jen po zisku?
Poměrně snadno. Podle množství peněz, které developer vloží do své reklamy a propagace, podle přístupu ke klientům, na základě toho, s jakými partnery z bankovního i stavebního sektoru spolupracuje, kolik úspěšných projektů má za sebou atp. Nejdůležitější je však smlouva, kterou s developerem podepisujete. Snažit se do ní promítnout své požadavky, což je pro běžného zájemce velmi nesnadný úkol. Mnohdy není jednoduché přes všechno pozlátko v podobě často velmi nákladné marketingové kampaně donutit developera, aby co nejlépe vyhověl klientským požadavkům. Musíte vědět, co za své peníze vlastně chcete, a pokud se vám nepodaří své požadavky do smlouvy prosadit, raději od podpisu takové smlouvy upusťte. Jinak to může mít velmi nepříznivé následky.
Co říkáte reklamním kampaním, kdy developeři k novému bytu nebo domů dávají i nové auto?
Tento způsob obchodních pobídek považuji za absolutně nesmyslný a absurdní. Je to pouze levný marketingový trik. Developer tím vlastně dává signál, že postavil špatný projekt na špatném místě a jediný způsob, jak takový projekt prodat, je, že k němu klient dostane ještě bonus v podobě auta. Snaží se navíc ještě vlastně ušetřit, protože samozřejmě při odběru většího množství aut na ně dostane do své společnosti slevu. Navíc nutí klientovi auto, které ani nemusí chtít.
Jaká je budoucnost neúspěšných projektů? Prodají se totálně pod cenou, nebo se domy dokonce zbourají? Kdo to bankám nakonec zaplatí?
Je málo projektů, na kterých banky odepíší své peníze. Banka si totiž při developerském financování dobře zajišťuje svou věřitelskou pozici. Největším rizikem pro ni je, že se projekt nedostaví.
Budou banky při vymáhání svých pohledávek u neúspěšných projektů nekompromisní, nebo dají investorům na prodej bytů čas?
Banky budou především rozlišovat mezi "náhodnými" developery a těmi, kteří šli do developmentu s cílem věnovat se mu dlouhodobě. Pokud banka dokáže poskytnout fyzické osobě na hotový byt hypotéku, není důvod, aby nedokázala poskytnout postdeveloperské financování na stejné byty. Pro developera i banku je lepší udělat další obchod, než poskytovat nepřiměřené slevy na rychlý rozprodej bytů. Mediálně tvrdá rétorika se bude používat i nadále, ale opravdu nekompromisní přístup budou banky uplatňovat pouze vůči developerům a podnikatelům, kteří je v minulosti podvedli či zklamali.
Máte dojem, že média straší lidi negativními zprávami ohledně dopadů finanční krize?
To, jak vnímají a prezentují danou věc média, mi přijde skoro šílené. Celou situaci globalizují, paušalizují a nerozlišují mezi jednotlivými projekty a developery. Tím vlastně poškozují obyčejné lidi, kteří v současné době uvažují o koupi bytu. Ať už je to kvůli trvalému bydlení, víkendovému bydlení či bydlení na stáří, všechny motivy koupě mají dlouhodobý horizont v délce několika desítek let. Tento časový horizont přesahuje katastrofické scénáře, které se nyní objevují. Lidé jsou zbytečně vyplašení. A přitom lze teď vyjednat na bydlení nejlepší podmínky, což už za rok nemusí platit. Lidé by proto neměli panikařit a uvědomit si, že pro koupi bytu je nyní nejvhodnější doba.
ČTĚTE TAKÉ: ČNB chce zlevnit peníze, trh však zůstává zamrzlý
Je podle vás krize ozdravná?
Vnímám současnou situaci jako příležitost. Díky ní se pročistí trh a zvýší se efektivita. Je velmi smutné, že někteří lidé, ať už reportéři, analytici či novináři, kteří o dané problematice vědí jen velmi málo, se častokrát v honbě za senzací vyjadřují velmi zasvěceně a tím vytvářejí prostor pro paniku, která podle mého názoru není na místě.
Foto: archiv Mariána Krajči
