Kdy má majitel bytu právo mě vystěhovat?

Vztahy mezi nájemníky a majiteli bytů jsou mnohdy složité. Na co ale mají obě strany právo? Pokud jste se dostali do nelehké situace a nevíte, jak postupovat, čtěte dál.

Zaplatil jsem nájem opožděně. Stalo se to několikrát. Nakonec jsem ale vždy částku uhradil. Pronajímatel mi dal výpověď z nájmu bytu, je to oprávněné?

V prvé řadě je třeba zdůraznit, že pronajímatel může nájemci vypovědět nájem bytu pouze ze zákonem stanovených důvodů. Občanský zákoník jako jeden z těchto důvodů uvádí hrubé porušování povinností nájemce vyplývající z nájmu bytu, např. tím, že tento nezaplatil nájemné a úhradu za služby spojené s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku těchto plateb.

Pokud jste tedy v okamžiku, kdy vám výpověď byla doručena nebo i dříve, dlužil částku odpovídající minimálně trojnásobku měsíčního nájemného či úhrad za služby, pak je bohužel výpovědní důvod dán. Skutečnost, že dlužné nájemné bylo po doručení výpovědi uhrazeno, nemá na platnost výpovědi zpravidla vliv. Jestliže máte za to, že výpovědní důvod dán není, máte možnost podat k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Tuto žalobu lze podat ve lhůtě do 60 dnů od doručení výpovědi a je v ní třeba popsat, proč důvod výpovědi není dán (např. dluh na nájemném nedosáhl zákonem stanovené výše atd.), a svá tvrzení doložit důkazy (doklady o zaplacení apod.). Po dobu běhu uvedené lhůty, jakož i během případného soudního řízení nejste povinen byt opustit. Žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu bytu můžete podat, i pokud by výpovědní důvod existoval a dlužné nájemné by bylo vámi uhrazeno až po doručení výpovědi. Musel byste však dokazováním v průběhu řízení přesvědčit příslušný soud, že výpověď vám byla dána v rozporu s dobrými mravy.

Je možné dát nájemci výpověď z nájmu bytu, pokud se opakovaně chová k ostatním nájemcům v domě nevhodně a oni si na něj stěžují? Neuklízí například společné prostory, o které se mají starat všichni.

Skutečnost, že nájemce hrubě porušuje dobré mravy v domě, je sice jedním ze zákonem stanovených výpovědních důvodů, ovšem na druhou stranu ne každý exces nájemce je důvodem výpovědi. Je třeba zdůraznit, že musí jít o hrubé porušení dobrých mravů. Za jednání v rozporu s dobrými mravy lze kupříkladu rozumět obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům - např. hlukem, pachem, nečistotami, taktéž slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům, či různorodé výtržnosti a jiné nepřístojnosti. K závěru, že se jedná o „hrubé" porušení dobrých mravů, lze přitom dospět zejména vyhodnocením vážnosti následků způsobených jednáním nájemce, délky trvání daného stavu i vyhodnocením recidivy jeho jednání. Skutečnost, že nájemce opakovaně neuklidil společné prostory v domě pravděpodobně ještě sama o sobě nebude důvodem pro podání platné výpovědi. Pokud by však v důsledku chování nájemce došlo v domě k ohrožování zdraví ostatních uživatelů bytů, například porušováním zásad hygieny či fyzickým napadáním sousedů, výpověď by mohla být důvodná. K samotné výpovědi pak můžete přistoupit teprve poté, co nájemci dáte písemnou výstrahu, v níž mu závadné jednání vytknete a zároveň jej tak upozorníte na možnost výpovědi z nájmu z tohoto důvodu. Dojde-li k opakování vytknutého závadného jednání i po výstraze, je výpovědní důvod naplněn.

Výpověď musí mít písemnou podobu, musí být nájemci doručena a musí obsahovat stanovené náležitosti. Předně v ní musí být uveden důvod výpovědi (tj. popsáno a vymezeno jednání, kterým k hrubému porušení dobrých mravů došlo), výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat ve lhůtě 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi, a pokud nájemci podle zákona náleží příslušná bytová náhrada, rovněž závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce, začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď nájemci doručena, a musí skončit ke konci kalendářního měsíce.

Pronajal jsem si od soukromého majitele byt a neustále je v něm něco porouchané. Nejdříve začalo zatékat do střechy a v mrazech přestalo topit topení a doma je hrozná zima. Majitel topení spravil po týdnu. Mám právo na slevu na nájemném?

Nájemce má podle platné právní úpravy právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel i přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu ztěžuje jejich užívání. K tomu, aby vám vznikl nárok na slevu z nájmu, musí existovat v prvé řadě závada, která vám podstatným způsobem nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu. Nestačí tedy jakákoli závada, vyžaduje se určitý stupeň její intenzity  (určitá doba trvání závady a omezení z toho vyplývající, rozsah závady, charakter závady atd.). Stupeň intenzity závady má také vliv na stanovení výše případné slevy. Máte právo na slevu z nájemného za dobu trvání závady. Pro vznik práva na slevu je pak také nezbytné předchozí upozornění pronajímatele (postačí, že jste pronajímateli oznámil vznik závady). Právo na slevu je přitom potřeba u pronajímatele uplatnit bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců od odstranění závad, jinak toto právo zanikne. Nedojde-li k dohodě o slevě s pronajímatelem, nezbývá vám než se obrátit se svým požadavkem na příslušný soud. Otázka vyčíslení výše požadované slevy je však poměrně složitá. Vodítkem by mohl být například poměr celkové podlahové plochy bytu k té části plochy bytu, kterou nelze pro výskyt závady užívat. Soudy však v takových případech zpravidla zadávají vypracování znaleckých posudků. Znalci pak posuzují tvrzené závady a vyjadřují se také k případné výši slevy.

Co mám dělat pokud mně majitel bytu, kam se stěhuji, nechce dovolit, abych si tam zapsal trvalé bydliště, a ten bývalý mě zase nutí, abych se ze starého bytu odhlásil?

Chcete-li se přihlásit k trvalému pobytu na adrese vámi nově užívaného bytu, musíte příslušnému úřadu obce doložit oprávněnost užívání tohoto bytu. V praxi většina úřadů obcí vyžaduje pouhé předložení nájemní smlouvy. Smlouva však nesmí obsahovat výslovné ustanovení o tom, že si zde nesmíte trvalý pobyt přihlásit. Můžete také předložit úředně ověřený písemný souhlas vlastníka (pronajímatele) s přihlášením se k trvalému pobytu na nové adrese. Některé obecní úřady však vedle nájemní smlouvy navíc vyžadují předložení takového písemného souhlasu či osobní účast pronajímatele při přihlašování vašeho trvalého bydliště. Pokud vám za této situace nový pronajímatel souhlas s trvalým pobytem v bytě nedá, nastane problém, neboť tento souhlas nelze ničím nahradit a ani nelze pronajímatele jakkoli zákonnými prostředky přinutit, aby vám tento souhlas udělil. 

Pokud v souvislosti s vaším odstěhováním z bytu má dojít k odhlášení vašeho trvalého pobytu z této adresy, měl byste poskytnout pronajímateli potřebnou součinnost. Nestane-li se tak, je pronajímatel oprávněn odhlásit vás z trvalého pobytu, jakmile zanikne vaše užívací právo k tomuto bytu. O odhlášení trvalého pobytu poté úřad rozhodne na návrh pronajímatele, který k tomu musí doložit, že vaše užívací právo zaniklo (např. předložením dokladu o ukončení nájemní smlouvy, ale také čestným prohlášením sousedů, že již v bytě nebydlíte apod.).

Může tedy nastat situace, že váš bývalý pronajímatel vás z původního trvalého pobytu odhlásí a nový pronajímatel vám neumožní přihlásit si trvalý pobyt v novém bytě. V takovém případě bude třeba váš trvalý pobyt nahlásit na adresu příslušného úřadu obce.

Bydlím v pronajatém bytě, jsem často pracovně mimo republiku. Majitel bytu mi tvrdí, že v bytě nebydlím, a chce mi dát výpověď. Je takové jednání možné?

Nájemce bytu je podle platné právní úpravy nejen oprávněn byt užívat, ale jde i o jeho povinnost. Skutečnost, že nájemce byt neužívá nebo jej užívá pouze občas, je opravdu jedním ze zákonem stanovených výpovědních důvodů. Ovšem pouze za předpokladu, že se tak děje bez vážných důvodů.

Pokud tedy jako nájemce bytu máte vážné důvody, proč byt nemůžete užívat, důvod výpovědi není dán. Za vážné důvody neužívání je možné považovat mj. i dlouhodobé služební cesty či výkon práce mimo bydliště. Pokud se tedy pracovně často zdržujete v cizině a domů se vracíte pouze občas, mám za to, že výpovědní důvod ve vašem případě dán není. K neužívání bytu máte vážný důvod. Zkuste to ještě pronajímateli takto vysvětlit. Pokud by vám přece jen výpověď dal, máte možnost ve lhůtě do 60 dnů od doručení výpovědi podat soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu. Neužívání bytu nebo jeho občasné užívání musí u soudu tvrdit a prokázat pronajímatel. Existenci vážných důvodů naopak tvrdíte a prokazujete vy. Doporučuji vám tedy, abyste v případě podání výpovědi pronajímatelem ve své žalobě popsal, proč není výpovědní důvod naplněn, a ke svým tvrzením navrhl potřebné důkazy (např. listiny, dokládající nutnost pobývat mimo ČR při výkonu zaměstnání, výpovědi svědků - např. zaměstnavatele, sousedů, spolubydlících apod.).

Je možné bydlet v nebytovém prostoru, který byl původně zamýšlen pro obchod, když mám prostor pronajatý a platím nájemné?

Podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor se za nebytové prostory považují místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Jedná se zejména o prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy a dále byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.

Nebytové prostory mohou být dle zákona užívány pouze k jinému účelu než k bydlení. Pokud se jako nájemce přesto rozhodnete v nebytových prostorách bydlet, dopouštíte se vy, případně i pronajímatel přestupku podle stavebního zákona. Vám, případně i pronajímateli dokonce za takový způsob užívání hrozí ze strany správního orgánu uložení pokuty až do výše 500 000 Kč.

Jsem vlastník domu s několika byty. Mám nárok na to, aby mi nájemníci odevzdali klíče od bytů pro případ, že by se něco stalo?

Jako vlastník (pronajímatel) jste ze zákona oprávněn požadovat vstup do bytu za účelem kontroly a zjištění, zda je byt užíván řádně. Nájemce je taktéž povinen po vaší předchozí písemné výzvě umožnit vám nebo vámi pověřené osobě instalaci a údržbu některých měřicích a dalších technických zařízení v bytě, jakož i provést odpočet naměřených hodnot. Výkonu těchto práv se můžete domáhat též soudní cestou. O vašem vstupu do bytu nájemce se samozřejmě můžete také dohodnout. Nájemce však nemá povinnost odevzdat vám klíč od bytu, a to ani pro případ, že by bylo v budoucnu nutné vstoupit do jeho bytu. Nelze pominout, že v případě vašeho vstupu do bytu bez souhlasu nájemce byste se  dokonce mohl dopustit přečinu porušování domovní svobody.    

I přes výše uvedené však lze najít výjimku. Může totiž nastat situace, kdy bude nezbytně nutné vstoupit do bytu, a to i bez přítomnosti nájemce, z důvodu hrozící škody. Každý, komu škoda hrozí, je povinen k jejímu odvrácení zakročit způsobem přiměřeným okolnostem ohrožení. Pokud by tedy hrozilo jakékoli reálné nebezpečí či škoda na vašem majetku přímo, jste dokonce povinen zakročit a ochrana soukromí v takovém případě ustupuje zájmu na ochraně majetku. Za této situace jste tedy oprávněn vstoupit do bytu nájemce. Příkladem může být požár či únik plynu v bytě. Buďte však obzvlášť obezřetný - nelze totiž vyloučit, že pokud situaci nevyhodnotíte správně a zasáhnete nepřiměřeně okolnostem, můžete sám odpovídat za škodu způsobenou vaším zásahem nebo si můžete přivodit trestní stíhání.
 
 Odborná spolupráce JUDr. Wieslaw Firla,  advokát, AK Havířov - Město, www.firla.cz