Luboš Velebil založil PRAG Investment Group, zaměřenou na nebankovní financování a investice do nemovitostí před osmi lety. Dnes dělá skupina v projektu Kdyžnebanka.cz ročně realitní transakce za 300 milionů korun. Podle Velebila nebankovní financování existovat musí, je po něm přirozená poptávka. „Snažíme se dělat byznys tak, abychom se nemuseli stydět říct, že poskytujeme nebankovní řešení,“ říká Velebil.
PRAG Investment Group se na trhu pohybuje osmým rokem, co vás vedlo k jejímu založení?
Původně jsem pracoval v bance jako hypotéční poradce a vídal dost lidí, kteří k nám chodili žádat o hypotéku na financování nemovitostí a my jsme je museli odmítat. Protože jsme jim kvůli pravidlům banky nedokázali vymyslet řešení toho, co by potřebovali. Byli to často lidé, kteří v zásadě neměli žádný vážný finanční problém, ale i to velmi málo stačilo, aby se nevešli do bankovních tabulek. Opravdu těch zamítnutých žádostí byla valná většina. A já jsem měl tu smůlu, nebo vlastně z dnešního pohledu to možná bylo štěstí, že chodili hlavně ke mně. Lidé, kteří měli komplikovanější finance, a mi bylo líto, že jim nedokáži nabídnout jinou variantu nebo přizpůsobit řešení tak, aby jim to pomohlo.
Dopadlo to tak, že jsem si řekl, proč se na tyto lidi s problémy naopak nezaměřit, a zkusit pro ně něco vymyslet. Později jsem ještě chvílí pracoval v jedné společnosti, která řešila nebankovní úvěry. Nicméně nelíbily se mi jejich postupy a způsob, jakým to dělali. Zjistil jsem ale, že se to dá dělat, a dá se to dělat lépe a jinak. Na to konto jsem tenkrát začal podnikat, nejdříve jako zprostředkovatel, a když jsem se zorientoval na trhu, postupně jsem založil obchodní společnost. To bylo ještě s jedním společníkem, s kterým jsme se následně rozešli. Po tomto už se vykrystalizovalo, jakým způsobem bych rád podnikání v oboru chtěl dělat – podle svých pravidel, tak vznikla v roce 2017 PRAG Investment Group. Mé zkušenosti a působení v oboru jsou ale delší, nějakých 14 let.
Kde je skupina dnes, co se týče obratu a ukotvení na trhu?
V současné době pracujeme především s vlastním kapitálem, respektive svěřeným kapitálem. To znamená, že služby de facto poskytujeme přímo my, a finance čerpáme od soukromých investorů a větších fondů, které u nás zhodnocují své finance. Nově se nám povedlo dosáhnout i na bankovního financování našeho projektu. Pro představu, s tím, že mluvíme pouze o projektu nemovitostní divize skupiny aktuálně přesměrovanou pod hlavičku projektu Kdyžnebanka, tak ta za loňský rok realizovala transakce v objemu 299 milionů korun na 45 nemovitostních transakcích. Celková bilance finančních transakcí mezi roky 2013 a 2024 je 936 milionů korun, a odhadní cena zobchodovaných nemovitostí už přesáhla 1,5 miliardy korun.
Kdyžnebanka – proč takto a oč se konkrétně jedná?
Důvodem vzniku projektu Kdyžnebanka byla potřeba získání kapitálu na financování související s postupným rozvojem skupiny. A také potřebou rozložení tvorby zisku i na jiné oblasti podnikání – tedy aby nebyl takový tlak na zisk v jednom oboru. Postupně jsme proto začali dělat ještě další odvětví, přidali jsme zahraniční obchod, development a krizový management. Už to ale začalo být trochu nepřehledné, tak jsme jednotlivé činnosti rozdělili pod různé firmy. Proto vznikla Kdyžnebanka, která je určena v rámci skupiny PRAG Investment Group vyloženě pro služby nebankovních řešení a financování nestandardních úvěrových případů.
Poskytování nebankovních úvěrů obecně neprovází lichotivá pověst, není to pro skupinu riziko?
Na počátku skupiny stálo řešení nestandardních úvěrových případů, nadále zůstává, a také v našem portfoliu zůstane. Ale že představuje reputační riziko, to je určitě pravda. My se však snažíme dělat to dobře, snažíme se ukázat, že když děláte krizový management, automaticky to neznamená, že ty lidi chcete nějakým způsobem poškodit. My jim chceme skutečně pomoci, protože lidí, kteří tuto pomoc potřebují, je skutečně hodně. Skutečně jim často stačí jenom podat pomocnou ruku, a říct jim, co mají dělat, protože se motají v nějakém kruhu a sami se z něj nedokážou dostat. A rady, co dostanou někde v hospodě, většinou nejsou ty, co by potřebovali dostat.
Vy se snažíte dělat tento byznys eticky ale jsou i tací, co krizové situace lidí zneužívají. V čem se lišíte od konkurence?
Ano, bohužel je pravda, že řada společností v tom vidí příležitost lidi v problémech "dorazit". Protože někteří z nich už mohou být zoufalí a nejsou obezřetní. A přesně toho některé společnosti zneužívají. My se však skutečně snažíme dělat byznys tak, abychom se nemuseli stydět říct, že poskytujeme nebankovní řešení. Bohužel v České republice se zatím moc nerozlišuje, jestli jste společnost, která to dělá eticky nebo neeticky, ale automaticky jste házeni do jednoho pytle. Přitom co mají dělat lidé ve finančních problémech? Jdou do banky, banka jim nepůjčí. No ale co dál? Nebudou bydlet, nekoupí si co potřebují, nevyplatí třeba manželku po rozvodu. Potřeba těchto služeb existuje, takže si myslím, že na trhu být musí, jenom si lidé musí dobře vybrat, s kým do toho jdou.
Oproti tomu ale stojí investoři, kteří vám dávají do správy finance a očekávají zisk…
Na jedné straně korigujeme ziskovost projektu tak, aby mohla být skutečně přínosná pro naše klienty s potřebou vyřešit finance, ale na druhou stranu samozřejmě musím jednat jako dobrý hospodář a zajistit ochranu financí pro naše investory, bez kterých bychom se neobešli. Tedy je důležité udržovat rovnováhu na obou stranách, což je klíčem k tomu, aby mohl náš projekt fungovat.
Často jsou to jistě hodně složité životní příběhy, jak nacházíte řešení?
Pro nás je vždycky nejdůležitější zjistit, jaké má daný člověk k dispozici aktiva a jaká má pasiva. Abychom mohli posoudit, jestli je možné danou situaci nějak rozumně vyřešit. Popíšu modelový příklad, pokud ten člověk má nemovitost, s těmito případy pracujeme nejvíc, v hodnotě 5 milionů. Má na ni hypoteční úvěr jeden milion, a k tomu mikropůjčky nebo nějaké další závazky třeba za milion. Má aktivum za pět milionů a pasiva za dva. I v takových případech se bohužel najdou advokátní kanceláře a rádoby poradci, kteří jsou schopni tomu člověku doporučit ať jde do insolvence. Přitom v insolvenci se nestane nic jiného, než že insolvenční správce dá dům do dražby, kde se nemovitost neprodává za 100 procent hodnoty, ale třeba jen 70 procent, z čehož zaplatí závazky klienta, a jen velmi málo mu zbyde. Rozhodně si nemyslím, že tohle je dobré řešení.
Zatímco když takový člověk přijde k nám, jeho konkrétní situaci posoudíme. Řekneme mu realitu, tedy, že na tom není tak špatně, aby musel do insolvence. My jeho dva miliony dluhu refinancujeme, ten člověk získá jednu výrazně nižší splátku, než když se mu skládala z několik splátek, a najednou se dostává na částku, kterou je schopný splácet. Samozřejmě nejsme charita, je tam vyšší úrok, ale když ho porovnáte s tím, co platil předtím, vychází to pro něj lépe.
A pak nastává nejdůležitější fáze toho, co děláme. V té první mu poskytneme nebankovní řešení konsolidace, kdy začne zvládat své závazky, a po roce či dvou, se "očistí" v bankovních registrech. Máme tady tým lidí, kteří nastupují na fázi číslo dvě, kdy se snaží toho člověka dostat zpátky k bance. Nám se tak vrátí finance, kterými jsme ho dříve zachránili, a ten člověk přejde na bankovní financování, je spokojený a dojde do svého cíle. U nás to nekončí tím, že mu nabídneme naše služby, které jsou trošku dražší, ale je to přechodné – očistné řešení pro to, abychom jej dostali dál.
Ubylo případů, kdy se z malé půjčky s vysokým úrokem stane neřešitelná splátková spirála?
Myslím si, že takových případů už je méně, částečně to omezují zákony, a i lidé mají větší povědomí o rizicích. Ale samozřejmě pořád se najde dost společností, které jsou schopné lidem původně malé dluhy několikanásobně navýšit. My na ně narážíme při řešení případů našich klientů, velmi často je refinancujeme, což je podstata našeho byznysu, ale někdo, z jiného úhlu pohledu si může myslet, že jde o cílenou spolupráci. Nejedná, my se od těchto společností a jejich praktik výrazně distancujeme.
Tak, jak to popisujete, má váš byznys trochu sociální rozměr?
My tomu říkáme krizový management, protože klienty provedeme problémovým obdobím, dáme jim řešení, řekneme jim, co je potřeba udělat. A to nejen abychom zastavili eskalaci problému nebo jej vyřešili. Činíme i následné kroky, aby to začalo fungovat, a aby se do stejné situace nedostali znovu. Nečekáme v koutě, jestli nám včas vrátí finance, ale my s nimi v průběhu celého procesu pracujeme tak, že jim pomáháme vrátit se na správnou kolej. To je právě ten důvod, proč se naše skupina musela rozrůst i o další obory. Aby zisk nebyl tvořený jenom z této oblasti, pokud ji chceme dělat eticky, tak zisky nemohou být astronomické. Proto se skupina potřebovala trochu rozkročit, a výnosy generovat i jinde, abychom dokázali poskytnout služby tak, aby opravdu lidem spíše pomohly, než by je dostaly do problému.
Součástí krizového řešení je asi často sdělování nepříjemné reality klientům, jak to vnímají oni?
Někdy je bohužel skutečně jediným rozumným řešením, jak stabilizovat finanční situaci klienta prodej nemovitosti. Ovšem řízený prodej nemovitosti za plnou tržní cenu a v klidu s tím, že klientovi pomůžeme zobchodovat nemovitost za maximální možnou cenu a tím mu splatit jeho závazky, a ještě mu poskytnout zbývající část financí na nový start od nuly. První reakce klientů pochopitelně nebývá radostná a pochopitelně někteří klienti pak v afektu dělají různé věci, ovšem vysvětlujeme jim, že kdyby to nebylo potřeba, tak k tomuto řešení nepřistupujeme. Prostě, někdy je třeba obětovat prst pro záchranu ruky. Jsem přesvědčený, že někteří klienti docení přínos našeho řešení až zpětně, když opadnou emoce a někteří si zpětně říkají, že byla chyba neuposlechnout našich rad, nevyužít naše řešení a bojovat s větrnými mlýny tak dlouho, kdy překročí hranici řešitelnosti a poté už nemůžeme bohužel aplikovat naši pomoc. Ale to k naší práci patří a jsme smířeni s tím, že nemůžeme být vždy u všech oblíbení, když říkáme pravdu a někdy tvrdou realitu, stejně jako například doktoři nebo advokáti.
Můžete uvést nějaký případ?
Nemohu být konkrétní v podrobnostech, ale měli jsme případ paní, které jsme bohužel museli vysvětlit, že skutečně nemá cenu za každou cenu její byt zachraňovat, protože to v její situaci nedávalo ekonomicky smysl. Dohodli jsme se na tom, že jediné řešení je zavčasu byt prodat za plnou tržní cenu. My jsme si z toho vzali naši část financí, které jsem do toho investovali a rozdíl, který zůstal, jí umožnil začít znovu bez dluhů. Naši kolegové ji dokonce našli bydlení pro sociálně slabší. Součástí byla i dohoda, že paní všechny peníze nevyplatíme na její účet, ale budeme ji rok platit nájemné. Navíc jsme ji pomohli najít práci, a tak nastartovali její cestu za novým životem. V tomto případě jsme neměli takový zisk, jaký obvykle plánujeme, ale odešli jsme s čistým svědomím.
Takže s klienty budujete delší vztah, podobně jako banka?
My si zakládáme na budování vztahu a důvěry s klienty a fungujeme spíše na principu doporučení. Když je klient spokojený, řekne to svým známým a takto se k nám nabalují noví. Neřešíme však jen lidi s finančními problémy. Mezi klientelou máme i mnoho solventních podnikatelů, kteří chtějí rozšířit podnikání, ale naráží například na nedůslednost v podání daňového přiznání a podobné prohřešky z minulosti. Ti se také nedostanou k bankovnímu financování. Tito klienti jsou schopni se k nám opakovaně vracet, protože jim pomůžeme. Byznys se jim nastartuje, finance se vrátí, ale za rok, za dva nás osloví, protože chtějí znovu expandovat. To jsou ti, kteří zavolají a řeknou: "Jsem s vámi spokojený, možná bych i do banky šel, ale s vámi to bylo rychlé, snadné, a už se známe. Takže do toho jdu znovu s vámi."
Je podle vašich zkušenosti u podnikatelů zvykem, že začínají řešit problémy včas nebo chodí pozdě?
Všeobecně chodí lidé spíše pozdě, u podnikatelů se někdy stává, že přichází včas a na začátku potřebného řešení. I když často zkouší všechno možné okolo. My jsme na ale zvyklí na to, že jejich problémy už hoří, jsme zvyklí pracovat pod tlakem a rychle.
Nikomu se nechce kousnout do kyselého jablka a nechávají problém nabobtnat...
Někteří lidé se stydí mluvit o tom, že mají problém. Zvláště klienti s akutními finančními problémy. Bývá opravdu těžké z nich dostat pravdu. Často nejsou schopni uvést všechny závazky, stydí se za to, že je jich tolik. Bez toho jim ale nemůžeme nabídnout relevantní řešení. Někdy je to trochu psychologická práce, ujistit je, že u nás jsou v bezpečí. A někteří bohužel řeší své problémy tím, že je nechávají vyhnít, opozdí se s platbou nájmu a neberou vlastníkovi bytu telefon, čekají, co se stane. To je většinou začátek problémů.
Krom včasného řešení, je ještě něco, co byste doporučil?
Důležité je, aby jim poměr aktiv a pasiv ekonomicky vycházel, což souvisí s řešením problému v jeho počátku. Určitě ale nedokážeme pomoci všem. Když zjistíme, že závazky nebo pasiva těch lidí jsou větší než aktiva, pak i my je odkážeme k insolvenčnímu řízení, byť je sami neděláme a nic z toho nemáme. Takovému člověku prostě už nic jiného nezbývá. Důležité také je, aby měli nějaký plán a cíl. Ten chceme znát – například mají dvacetiletého syna, který nastupuje do zaměstnání, a do dvou let s nimi chce bydlet ve dvougeneračním domě. Syn si vezme hypotéku a dům odkoupí. Tady umíme pomoci, dokážeme to finančně překlenout. Pokud ale žádný plán ani cíl ve skutečnosti nemají, tak do takového případu po zkušenostech už nejdeme. I když bychom jim na chvilku pomohli, víme, že když nemají plán ani cíl, nedopadne to dobře, a své problémy budou neprávem dávat za vinu nám.
