Vláda prosazuje změny katastrálního zákona, které mají zrychlit a zjednodušit zápisy do katastru nemovitostí. Novela počítá s možností zrušení 20denní lhůty při převodu domů, bytů či pozemků. Tato lhůta dnes chrání vlastníky před podvody, kdy jsou úřadu předloženy padělané listiny nebo falešné plné moci.
Současně ale brání tomu, aby katastr povolil vklad ihned po podání návrhu. Cílem změn je přispět k lepší dostupnosti bydlení. Vyvstává však otázka: nedojde k oslabení právní jistoty vlastníků bytů?
Připravovaná novela katastrální zákon č. 256/2013 Sb. má zjednodušit a modernizovat systém evidence nemovitostí, zejména prostřednictvím digitalizace a efektivnější komunikace mezi dotčenými stranami. V určitých případech navrhuje zrušení 20denní lhůty pro povolení vkladu do katastru.
Tato lhůta byla do zákona zavedena jako ochrana před „krádežemi“ nemovitostí – tedy situacemi, kdy někdo podá návrh na zápis vlastnického práva na základě padělané plné moci nebo falešné ověřovací doložky. Vlastník, jehož nemovitost se někdo pokouší takto převést, má 20 dní na to, aby se obrátil na soud a podal návrh na předběžné opatření.
Ochrana zůstává u běžných převodů
Novela však tuto ochranu neruší plošně. Pokud lidé převádějí nemovitost bez využití veřejné listiny – tedy bez soudu či notáře – 20denní lhůta zůstane zachována i po novelizaci.
V praxi může být tato lhůta brzdou zejména u developerské výstavby a následných prodejů bytů, kde je potřeba rychlá návaznost financování, nebo při hromadných zápisech v rámci realitních skupin. Právě zde má změna umožnit pružnější převody mezi prodávajícím a kupujícím.
„U fyzických osob bude efekt spíše malý – v praxi se zkrácení lhůty využije jen v některých případech. Pozitivní je průběžné odstraňování zbytečných kroků a lhůt,“ uvádí Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva realitní skupiny Trikaya.
Zrychlení převodu nemovitostí doporučuje i Světová banka
Zrychlení procesu při převodu nemovitostí Česku v rámci pomoci nejen podnikatelům doporučuje také studie Business Ready prezentovaná Světovou bankou.
Novela dává prodávajícím a kupujícím na výběr. Mohou využít možnosti zkrácení lhůty a převést nemovitost formou veřejné listiny, tedy například notářským zápisem. V takovém případě podá návrh na vklad přímo notář prostřednictvím elektronického systému katastru.
Zrychlený režim je podmíněn právě vyšší mírou jistoty o pravosti použitých listin. Tímto postupem se minimalizuje riziko falzifikátu, protože případný padělatel by musel získat přístup do elektronického systému katastru nebo k elektronické identitě notáře.
Pokud je některý z účastníků zastoupen na základě plné moci, musí mít i tato plná moc formu notářského zápisu – nestačí pouhé úřední ověření podpisu.
Jestliže bude veřejná listina předložena jinou osobou než jejím vyhotovitelem nebo způsob podání nebude zaručovat její autenticitu, 20denní lhůta poběží i nadále. Výjimka se na tyto případy nevztahuje.
Proces tak nově nabídne rychlejší cestu při převodu vlastnických práv tam, kde je právní jistota posílena vyšší formou ověření. U převodů bez využití notáře či soudu však ochranná 20denní lhůta zůstává zachována a základní princip ochrany vlastníků se nemění.
Co znamená veřejná listina?
Podle § 568 občanského zákoníku veřejná listina prokazuje původ listiny, dobu jejího pořízení i to, co bylo osvědčeno, dokud není prokázán opak. Ten, kdo její správnost zpochybňuje, nese důkazní břemeno.
U veřejné listiny zachycující právní jednání navíc platí, že je-li podepsána jednající osobou, představuje plný důkaz i o projevu její vůle.
