Developerova balkánská úskalí

Rakouská UBM vstoupila do Česka v roce 1992 a od té doby zde investovala kolem 300 milionů eur. „Do stavby nákupního centra bychom nešli,“ říká Karl Bier, šéf společnosti, jejíž akcie byly na vídeňské burze zalistovány už v roce 1873.

Vaše firma postavila domy u Neziderského jezera na rakousko-maďarské hranici. Kolik stojí metr čtvereční v této oblíbené rekreační oblasti?
Určitě to není levná záležitost a dnes už tam nekoupíte jediný metr pozemku. Oblast je součástí světového dědictví UNESCO. My jsme ještě postavili deset posledních viladomů a tím to skončilo. Pozemek by mohl stát mezi pěti sty až tisícem eur za metr, kdyby ho chtěl někdo prodat.

Za kolik jste domy prodali?
Ty větší kolem sta metrů čtverečních přišly na čtyři sta tisíc eur (11 milionů korun, pozn. red.).

Neláká vás také pořídit si u jezera rekreační bydlení?
Chatu už tam mám. Mí sousedé jsou většinou šéfové firem a lidé, kteří milují jachting. Pro tento sport je lokalita ideální, je tam pořád vítr. Také to zkouším, ale nejsem dobrý jachtař.

Jednu z největších investic jste zatím uskutečnili v Praze. Bylo těžké získat stavební pozemky v tak atraktivní lokalitě, jako je Anděl?
Ne, nikdo tu tehdy nebyl, přišli jsme v roce 1995 první. Vznikl ale problém: v té době s námi do toho nikdo nechtěl jít a ani nešel. Stála tu stará fabrika Tatry, respektive ČKD, kde se dříve vyráběly tramvaje. Před válkou továrna patřila Ringhofferovi. Chtěli jsme, aby to tu žilo ve dne i v noci – když sekretářka odchází večer z práce, aby mohla jít do kina, nakupovat, aby tu byly hotely. Pokud by se prostor po setmění vyprázdnil, nikdo by tu nechtěl mít firmu.

Proč s vámi nikdo nechtěl do investice jít?
Nikdo ve Smíchov nevěřil. My ano, stačilo se podívat do mapy – už tehdy se tu plánoval obchvat, tunely, je odtud dobré spojení na letiště, rychle se dostanete do centra Prahy, je tu stanice metra, autobusový terminál... První nová stavba, která tu vznikla, bylo nákupní centrum s Carrefourem.

Jak financujete téměř dvousetmilionové projekty (v eurech), jako byl ten na pražském Smíchově?
Na ten nám půjčily banky. Obvykle se snažíme uzavírat společné podniky, například ve Varšavě budujeme poblíž letiště projekt dvojnásobné velikosti, než byl Anděl City – 250 tisíc metrů čtverečních. Spolupracujeme s CA Immo, je to náš významný akcionář, člen skupiny Bank Austria, dnes už UniCredit.

Jaký podíl máte v UBM vy sám? Jsou akcie součástí vaší manažerské odměny?
Nemáme žádné akciové opce, bohužel. Ani jsem si akcie UBM v minulosti nekoupil. A teď už to nejde, vystavil bych se podezření z insider tradingu.

Od čeho se tedy odvíjí váš manažerský plat?
V Rakousku nemáme potřebu zveřejňovat platy. Když se podíváte do výroční zprávy, najdete tam součet příjmů tří ředitelů. Loni činil 930 tisíc eur.

Jak postupujete, když chystáte nový projekt? Napřed stavíte a pak hledáte kupce a nájemce, nebo naopak?
Nejdřív přemýšlíte o tom, jaké by pro dané místo bylo nejvýhodnější využití, co tam postavit. Například hotel InterContinental na skvělé adrese v centru Varšavy, vedle Paláce kultury. Tam nemůžete umístit malý dům, navíc musí být vyšší než ostatní budovy. Navrhli jsme budovu s 45 podlažími, nejvyšší, jakou jsme kdy vybudovali, s fitness a bazénem v posledním patře. S návrhem jsme hledali investičního partnera, v tomto případě InterContinental, který přispěl jednou třetinou.  

Jakým způsobem partnery hledáte?
Máme vlastní síť poboček a pravidelně se účastníme veletrhu MIPIM ve francouzském Cannes – v březnu se točí kolem administrativních a obytných prostor, v listopadu se tamtéž koná veletrh MAPIC zaměřený na maloobchod. Objeví se tam každý, kdo investuje do nemovitostí a má dobré jméno. UBM pracuje na rozvíjejících se středoevropských trzích už patnáct let, takže už vesměs každého známe.

Která z budov, které jste prodali, přinesla nejvyšší zisk?
Když to řeknu, tak si naši klienti budou myslet, že koupili příliš draho. Velmi úspěšná byla naše první budova ve východní Evropě, Varšavská věž. V roce 2000 jsme ji prodali za 70 milionů dolarů, což v té době znamenalo největší prodej v Polsku vůbec. Bylo to v době, kdy v regionu ještě neoperovaly mezinárodní fondy, zájem o projekt měl také rakouský fond Europolis.

Nezdá se vám, že v Česku vzniklo příliš mnoho nákupních center? Stavět se mají outletová centra. Jsou to projekty, do kterých byste dnes šli?
Do maloobchodu bychom žádné peníze neinvestovali, kromě výjimečných míst, například někde v centru Prahy. Možná existují města, která potřebují supermarkety, ale pro nákupní centra nevidím prostor. Naopak hotely jsou stále atraktivní záležitostí. Obsazenost těch našich v Praze je 85 procent, což je vysoké číslo.

Jaká je minimální hodnota projektu, kterého jste ochotni se účastnit?
Od čtyř až pěti milionů eur. Obvyklá velikost našich projektů je mezi deseti a třiceti miliony eur.

Co dalšího postavíte v Česku?
Mým snem by bylo něco na způsob Anděl City, ale zatím jsme v Praze nenašli vhodnou lokalitu. Momentálně stavíme hotel v Plzni, chystáme sto viladomů v Klánovicích, máme tam koupeno jedenáct hektarů.

Nezačíná být zdejší trh s bydlením poněkud přesycený?

Domácnosti, které dosáhly na hypotéku, už si ji vzaly. Přibývá reklam na dokončené byty.
Poptávka po vlastním bydlení ve střední Evropě stále trvá, pouze se mění její charakter. Před deseti lety tu žádné nové byty nebyly, všichni se soustředili na kancelářské a maloobchodní prostory. Největší zájem je o velké byty na vyšší úrovni – mám na mysli pro horních 25 procent domácností.

Rakouská developerská skupina Immofinanz Group se svým fondem Immoeast nedávno prodala některé české projekty (podíl v právě budovaném nákupním centru Palladium a v olomoucké Olympii). Znamená to, že Česká republika přestává být pro developery atraktivní?

Nemyslím, zvláště Praha je pro mezinárodní finance stále velmi zajímavá. Oni investovali před třemi až pěti lety, kdy byly výnosy z produktů vyšší než dnes. Prodejem těchto budov mohl fond docela dobře vydělat ještě předtím, než se stačil pokles nájmů odrazit v poklesu cen nemovitostí.

Plánujete se také zbavit některých nemovitostí?

Je to vždy jen otázka dobré nabídky, prodali jsme oba hotely v areálu Anděl City. Před pěti lety se v Praze prodávalo s desetiprocentním ziskem, dnes je to pochopitelně méně, řekněme pět a půl. Obvykle čekáme na správný okamžik.

Po jakých produktech je v současné době hlad v jihovýchodní Evropě, kam vstupujete?

V Bukurešti začínáme hotelem, jsme velmi opatrní. V Praze se investovalo průběžně už od začátku devadesátých let, ale v Rumunsku se až do roku 2002 téměř nic nedělo. Teď se do hlavního města snaží dostat všichni a něco tam postavit. Pozemky jsou tam v současné době hrozně drahé. Investoři musejí ale počítat s tím, že se jim možná nepodaří pokrýt vysoké náklady z nájmů a ocitnou se v problémech. Musíte zvolit správný projekt.

Je pro vás Rumunsko nejrizikovějším trhem na Balkáně?

Na některých menších trzích je to ještě obtížnější, například v Srbsku. Údaje v katastru nemovitostí nestačí, musíte si zkontrolovat, že za posledních padesát let proběhly všechny transakce s daným pozemkem řádně. Je to podobné jako v Praze před patnácti lety – při nákupu prvního pozemku jsme museli prověřit, co se s ním dělo mezi lety 1930 a 1990, a že všechny smlouvy skutečně podepsaly osoby, které byly oprávněny s pozemkem nakládat. Pokud panuje nejistota, nejdeme do toho.

***

Karl Bier (52)
Vídeňský rodák vystudoval práva a daně. Pracoval pro rakouskou leasingovou společnost Immorent, dnes součást skupiny Erste. V roce 1992 se stal ředitelem UBM, později předsedou představenstva. Toho, že by probíhající hypoteční krize postihla jeho firmu, se nebojí: „To se děje každých sedm let, na trhu je peněz dost,“ míní Bier. Otec dvou dětí rád lyžuje, venčí psa, běhá. Řídí Volvo S70. 

Foto: Petra Mášová