Kdo si pořídil domek u Prahy před deseti lety, vyhrál. Kdo si zajistil rodinné bydlení za humny české metropole loni, také neprohloupil. Střechu nad hlavou pořídil poměrně lacino. Za necelé tři miliony, tedy o více než půl milionu levněji než dnes. Jde o pořádně nafouknutou bublinu nebo ceny nemovitostí odpovídají skutečnosti?
Strašák deregulace nájmů, nejistota ohledně zvýšení DPH na stavební práce a nově také zdražování hypoték. To vše vyšponovalo ceny nemovitostí do nebývalých výšin. Jakkoli podobný prudký vzestup šokuje, podle odborníků není přehnaný. „Záleží, zda je cena vyhnaná reálnou poptávkou nebo spekulací. V Česku pro umělé navyšování cen moc prostoru není, protože trh není takzvaně přehřátý jako třeba v Británii nebo USA. Poptávka po bydlení stoupá, ale trh ji nestíhá uspokojit. Ceny některých nemovitostí sice vybočují z průměru, ale pokud jsou lidé ochotni koupit, pak odpovídají skutečnosti," říká analytička Next Finance Markéta Šichtařová.
Dramatický růst
Mimořádný skok v cenách nemovitostí ukazuje srovnání dat z listopadu 2006 a letošního srpna, které pro TÝDEN vypracoval brněnský Institut regionálních informací. Čísla dokládají, že v mnoha ze 73 sledovaných okresních měst vzrostly za posledních 9 měsíců průměrné ceny běžných starších bytů 3+1 o desítky procent. (viz tabulka na konci článku)
Největší nárůst, téměř o 56 %, zaznamenal Frýdek-Místek, kde se cena bytu zvedla z 639 tisíc na současných 995 tisíc. Tento nárůst je spojován především s výstavbou automobilky Hyundai v nedalekých Nošovicích. Velké zhodnocení měly v uplynulých měsících také byty ve středních Čechách. V Mladé Boleslavi a v Nymburku přesáhl nárůst hranici 40 procent. „Dařilo" se i cenám bytů ve velkých městech. V Brně vzrostla cena o 35%, v Ostravě o 31 % a v Praze zhruba o čtvrtinu.
Hodnota nemovitostí podle Šichtařové v nejbližší době jen tak neklesne. Růst by měla zvláště cena nových bytů, protože se odvíjí od hodnoty stavebních pozemků, stavebních prací a materiálů. „Až se tento růst zastaví, nejohroženější budou průměrné byty s průměrnou podlahovou plochou (3 nebo 2+kk o rozloze 60 až 100 m2) na okrajích měst, které si lidé pořizovali kvůli spekulacím. Jejich ceny půjdou dolů."
Podobný trend očekává i výkonný ředitel Asociace realitních kanceláří České republiky Petr Koranda: „Ceny nemovitostí v nejbližší době porostou spíše mírně. Záleží na lokalitě a také na výši současné ceny. Pokles si dovedu představit jen u starších panelových domů bez provedené rekonstrukce a v nepříliš žádoucích lokalitách v rámci města."
Ceny rostou, lidé ochotně kupují
Žně na trhu s realitami pokračují zejména díky silným ročníkům narozeným okolo roku 1975, jež otálely se zakládáním rodiny, relativně příznivým cenám hypoték, nechuti lidí stěhovat se a cpát zbytečně peníze do cizí kapsy. „Obyvatelstvo je již několik let intenzivně přesvědčováno reklamou všech hypotéčních bank o výhodnosti vlastního bydlení. Tomu stále ještě nahrává, zejména ve větších městech, neúměrně vysoké neregulované nájemné," potvrzuje Petr Koranda. Uvolnění cen nájemného v obecních bytech podle něho část lidí přiměje k úvaze o koupi vlastního bytu. „Pokud však bude trend snižování neregulovaného nájemného pokračovat, může se tato varianta bydlení stát alternativou vůči vlastnickému bydlení. Zejména kvůli zdražování hypoték, které bude pokračovat, byť mírným tempem," říká Koranda.
Vládní přešlap?
Obvyklému podezřelému, bytové politice posledních vlád, růst cen u bydlení vyčítat nelze. Podle Markéty Šichtařové vláda ceny nemovitostí doposud uměle tlačila dolů třeba regulací nájemného. „Jak známo, žádné kdyby v historii neplatí. Kdyby se k deregulaci nájemného přistoupilo již v polovině 90. let, mohli jsme mít dnes v naší republice již v zásadě fungující trh s byty. V současné době je stále silně deformovaný," soudí Koranda.
Připravovaná deregulace sice vyvolala svého času paniku, ale podle odborníků na hodnotu domů a bytů příliš velký vliv nemá, ani mít nebude. „Účinek deregulace na cenu nemovitostí bývá nadhodnocován. V Česku je trh natolik segmentovaný, že ho zvedání nájemného nemůže plošně ovlivnit. Kromě toho, počet lidí žijících v bytech s deregulovaným nájemným není zas tak vysoký, aby to mělo rozhodující vliv," tvrdí Markéta Šichtařová.
Mnohem větší spoušť podle ní letos v cenách bydlení nadělala stavební horečka, kterou odstartovalo plánované zvýšení DPH, spolu s nejistotou panující ohledně udělení či neudělění výjimky EU na bydlení. Pod hrozbou růstu cen se totiž do budování domova pustili i ti, kteří by jinak s pořízením nemovitosti nespěchali. „Kdo může, ten staví. Stavební firmy a developeři nestíhají, potýkají se s nedostatkem materiálů - leckde chybějí nejen cihly, ale i keramické a minerální výrobky - a kvalifikované pracovní síly. Společnosti musí řemeslníky přeplácet. Situace ve stavebnictví je proto velmi napjatá, což nutně vede k plošnému růstu cen nemovitostí," míní Šichtařová.
Co tedy lze očekávat od trhu s nemovitostmi v blízké či vzdálené době? „Ve většině regionů nejsou ceny bytů a rodinných domů stále ještě stabilizované a mohou dále růst," říká Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi. „Tam, kde je trh s malým množství prodejů, se můžeme dočkat i větších cenových skoků. Nemusí se však jednat pouze o dramatické růsty, ale i o stagnace či poklesy. To můžeme pozorovat například několika měst středního Polabí." V Praze je situace jiná. „U kvalitních nemovitostí v dobrých lokalitách mohou ceny i dále růst, v mnoha částech však předběhly dobu a jsou nadhodnocené," říká Pácal. To může znamenat budoucí pokles, ale také může nastat stagnace a „vyčkávání" cen na růst platů.
Další informace přináší speciální příloha o bydlení v novém vydání časopisu Týden.
Průměrná tržní cena standardního bytu v Kč:
Krajské město | rok 2003 | rok 2004 | rok 2005 | rok 2006 | rok 2007 |
Brno | 1 192 000 | 1 167 000 | 1 142 000 | 1 329 000 | 1 798 000 |
České Budějovice | 863 000 | 939 000 | 914 000 | 961 000 | 1 053 000 |
Hradec Králové | 1 114 000 | 1 219 000 | 1 165 000 | 1 278 000 | 1 651 000 |
Jihlava | 928 000 | 1 044 000 | 1 012 000 | 1 089 000 | 1 354 000 |
Karlovy Vary | 1 067 000 | 1 238 000 | 1 100 000 | 1 107 000 | 1 239 000 |
Liberec | 766 000 | 821 000 | 857 000 | 1 034 000 | 1 371 000 |
Olomouc | 935 000 | 962 000 | 1 033 000 | 1 217 000 | 1 519 000 |
Ostrava | 406 000 | 506 000 | 478 000 | 695 000 | 914 000 |
Pardubice | 923 000 | 1 132 000 | 1 067 000 | 1 175 000 | 1 465 000 |
Plzeň | 985 000 | 1 100 000 | 1 078 000 | 1 205 000 | 1 421 000 |
Praha | 1 843 000 | 1 855 000 | 1 809 000 | 2 047 000 | 2 561 000 |
Ústí nad Labem | 319 000 | 395 000 | 440 000 | 449 000 | 452 000 |
Zlín | 974 000 | 1 079 000 | 1 058 000 | 1 230 000 | 1 502 000 |
Zdroj: Institut regionálních informací, s. r. o., 2007
Standardní starší byt: běžná, nikoli okrajová poloha, podlahová plocha 68 m2
Ilustrační foto: Karel Šanda, Lucie Pařízková, Jan Zátorský
