Skryté vady
Při předávání bytu i domu je namístě obezřetnost. Jak se nenechat napálit?

Starší nemovitosti i novostavby nejsou vždy v bezvadném stavu. Pokud při předání bytu nebo domu objevíte nedostatky, uveďte je do předávacího protokolu, vše zdokumentujte a s prodávajícím se domluvte na odstranění závad. Co vše je při předání bytu a domu nutné zkontrolovat?

"Přebírání bytu nebo rodinného domu je důležitým momentem, který není radno podcenit. Může se totiž stát, že nemovitost má zjevné nebo dokonce skryté vady. Více nedostatků obvykle najdete u starších a již užívaných nemovitostí. Ale ani novostavby nebývají zcela bez závad. Pozornost věnujte i zdánlivým maličkostem, jako je například hladké dovírání dveří a oken," doporučuje Veronika Kráčmar Hegrová z fintech startupu Hyponamíru.cz.

Na převzetí nemovitosti se dopředu připravte. Hodit se vám bude seznam, ve kterém je přesně popsáno, na co se zaměřit a co kontrolovat při přejímce bytu nebo domu. Trvejte také na sepsání předávacího protokolu.

První prohlídka nemovitosti hodně napoví

O aktuální technický stav nemovitosti se zajímejte už při první nezávazné prohlídce nemovitosti. Seriózní realitní makléři a majitelé nemovitostí vás seznámí se všemi zjevnými nedostatky. O skrytých problémech ovšem nemusejí ani sami vědět. Pokud nedokážete stav nemovitosti řádně posoudit, neobávejte se pozvat na pomoc zkušeného odborníka.

Veronika Kráčmar Hegrová k tomu dodává: "O všech vadách je dobré vědět předem. Odstranění závažných nedostatků, jako je například nadměrná vlhkost v obytných místnostech, je při současných cenách stavebních materiálů i prací finančně velmi nákladné. Pokud se vám nemovitost i přes zjištěné závady líbí, pokuste se s majitelem domluvit na nápravě. Můžete požadovat například opravu na náklady prodávajícího nebo se dohodnout na adekvátní slevě. Řešením je i navýšení hypotéky a oprava na vaše vlastní náklady."

U bytů a rodinných domů ve výstavbě sledujte průběh stavby. Případné nedostatky můžete zavčas vyřešit ještě před finálním dokončením a předáním nemovitosti.

Trvejte na sepsání všech zjištěných závad

Zejména u starších nemovitostí trvejte před podpisem kupní smlouvy na sepsání všech zjištěných závad. Současně se s prodávajícím dohodněte, do jakého stavu je nutné byt či dům před předáním uvést a také kdo opravy zaplatí. Předejte tak nepříjemnostem v okamžiku předání nemovitosti. Nezapomeňte se rovněž domluvit, co vše je součástí prodeje. Budou při předání bytu místnosti vybavené jako při první prohlídce? Zůstane po předání domu na zahradě sauna? Odpovězte si na tyto otázky co nejdříve a vše popište ve smlouvě.

U novostaveb dopředu víte, jak má byt či rodinný dům po dokončení vypadat. V projektové dokumentaci jsou podrobně popsány použité stavební materiály a další prvky (např. typ oken, velikost a tvar vany, barva obkladů apod.). Při přebírání novostavby kontrolujte, zda vše odpovídá schválené projektové dokumentaci. Při přebírání nemovitosti do užívání trvejte na sepsání protokolu o předání bytu či domu. "Vzor protokolu si nechte předložit předem. Dopředu budete vědět, co vše obsahuje. Pokud vám v něm bude něco scházet, požádejte o jeho doplnění nebo si připravte vlastní předávací protokol," doporučuje Jiří Krejčí obchodní ředitel UlovDomov.cz.

Na co si dát pozor při prohlídce bytu?

Při prohlídce bytu je třeba sledovat celkový technický stav nemovitosti. To znamená nevěnovat se pouze interiéru, ale také vnějšku bytového domu. "Účet za vytápění bude jistě výrazně nižší u bytů v dobře zateplených domech. Značnou finanční úsporu přináší i kvalitní termoizolační okna a balkonové dveře. Pokud jste si vyhlédli byt v posledním patře domu, řádně si prohlédněte střechu. Poškozené střešní tašky nebo porušená izolace ploché střechy vás totiž před deštěm neochrání. V podkrovních bytech také zkontrolujte těsnost všech střešních oken," doporučuje Veronika Kráčmar Hegrová.

Voda může pronikat do bytu i přes nedokonalé spoje - například mezi fasádou a oknem. Často se také objevují problémy kvůli nekvalitní izolaci od okapů či balkonů.

Prohlídku interiéru začněte u vstupních dveří do bytu. Ujistěte se, že je lze snadno odemykat i zamykat, zda se otevírají bez zadrhávání a vše dokonale doléhá a těsní. To samé vyzkoušejte u dveří mezi jednotlivými místnostmi.

Vizuálně zkontrolujte rovnost zdí a podlah. Dále ověřte správné usazení veškeré sanitární keramiky, vany a dalšího vybavení koupelen a toalet, těsnost a funkčnost vodovodních baterií a průchodnost odpadů. Důležitá je rovněž bezvadná elektroinstalace. Zkontrolujte funkčnost vypínačů, elektrických zásuvek, jednotlivých svítidel a vestavěných spotřebičů.

Vyžádejte si dokumentaci

Při převzetí bytu nebo domu si od prodávajícího vyžádejte veškerou dostupnou dokumentaci. "Hodit se vám bude například stavební dokumentace, plány nemovitosti a veškeré revizní zprávy. Jsou-li součástí prodeje i dražší spotřebiče, požadujte záruční listy a návody k obsluze. Majitelé bytů budou potřebovat také kontakty na správu domu," doplňuje Jiří Krejčí.

Na co si dát pozor při koupi domu?

Postup při prohlídce kupovaného rodinného domu je obdobný jako v případě bytu. Zkontrolujte vše uvnitř i vně domu. Při koupi domu jsou důležitá dostupnost inženýrských sítí. Zjistěte, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci, nebo má jen septik, jímku nebo vlastní čističku odpadních vod. Když kanalizace schází, je nutné počítat s dalšími provozními výdaji (pozn. vývoz jímky, výměna filtrů v ČOV apod.). Zdaleka ne všechny rodinné domy jsou napojeny na plyn. U domů bez přípojky plynu je nutné dopředu počítat s vytápěním elektřinou nebo tuhými palivy. Pokud plánujete na pozemku u domu zahradničit, bude bonusem funkční studna s vydatným zdrojem kvalitní vody.

Při koupi rodinného domu se pokuste zjistit, jací jsou vaši nejbližší sousedé. Pokud například plánujete rozsáhlejší rekonstrukci domu, budete potřebovat souhlas sousedů. S některými sousedy může být jednání velmi komplikované a zdlouhavé.

Důkladná prohlídka i předávací protokol je nutností i u pronájmu nemovitosti

Na důkladné prohlídce a sepsání předávacího protokolu trvejte i v případě, kdy si byt nebo rodinný dům pouze pronajímáte. Projděte si důkladně celou nemovitost, včetně sklepa, balkonu a dalších užívaných prostor. Při přebírání domu nezapomeňte ani na zahradu. "Při prohlídce zkontrolujte a vyzkoušejte všechny domácí spotřebiče a zařízení, včetně sprchy, digestoře, svítidel. Zaměřte se i na drobná poškození vybavení. Setkat se můžete s oděrkami nebo fleky na nábytku, kuchyňské lince, podlahách nebo dveřích. Varovným signálem je například i plíseň ve spárách mezi obklady u vany či sprchového koutu," popisuje časté závady Jiří Krejčí.

Zjištěné závady uveďte do protokolu a vše řádně zdokumentujte. Podrobně popište aktuální stav a pořiďte si fotografii. Od pronajímatele můžete požadovat ještě před nastěhováním opravu a uvedení do bezvadného stavu nebo opravu na vaše náklady oproti slevě z kauce či nájemného.